太古地产CEO Mr.Guy Bradley（音译：白德利）
成立于1972年的香港太古地产，始终致力发展及管理商业、零售、酒店及住宅物业，发展策略集中在主要运输交汇点的上盖发展综合物业项目。太古汇是太古地产在中国内地的旗舰项目，也是其内地投资规模最大的项目。
眼下，在内地地产调控高压政策下，上万亿资金正投向商业地产，而诸多地产商也纷纷转型商业地产，就此话题，记者专访了太古地产CEO Mr.Guy Bradley（音译：白德利）。
记者：内地很多的开发商做项目都比较着急，因为需要在短期内把资金滚动起来。但是广州太古汇这个项目用了10年时间，时间是有成本的，时间越长你的财务成本越高，太古难道不在乎这种资金的周转效率吗？
白德利：作为一个商业项目的开发商，我们当然是对运营资金很关注的，希望资金的效益都是最大化的。但是开发这种大型综合项目的现金模式跟开发出售物业、短期很快有回报的模式不一样。如果要开发太古汇这种大型的综合发展项目，开发商本身应该有具备很强的财务背景，因为发展这种项目不能在很短的时间或几年内就有一个很好的现金回报。如果财务、资金的背景不是很强很稳健，开发这种大型项目的风险其实挺高的。
记者：从2001年至今，广州太古汇项目建设用了10年时间，但是你们的竞争对手在内地发展是非常快的。什么原因使太古地产这么小心慎重？
白德利：开发具有长远投资项目的模式和开发单纯作为出售的物业有很大的区别。如果单纯是建了物业之后用来出售，时间的成本很高，因为物业需要在最短的时间尽力建好，出售之后就可以获得资金回报。
我很强调太古地产有一个完全不同的开发模式，因为我们将使用这个土地大概40-50年，我们用了10年来开发建造它，往后还有40年的时间使用它，在这个过程里，速度不是我们最关注的，而是希望呈现出质量最好的项目。
我们在香港还有在国内的经验告诉我们，开发这种大型的综合商业项目的复杂程度跟兴建单纯出售的物业有很大的分别，过程需要花较长的时间。在香港，我们一直很关注项目的设计；而在国内开发太古汇，我们也用了比较长的时间在设计的过程上。
记者：能不能透露一下现在太古地产的财务状况，资产负债率和现金的状况？
白德利：简单说来，我们在2011年8月份刚刚出售香港又一城，出售价格是188亿港元，这对于我们本来资产的价值是一个很好的增加。而且在出售了又一城之后集团整体的负债比率就下降了，所以我们的财务状况是充裕的。
记者：关于资产负债率。新加坡的凯德置地资产负债率长期保持在30%-40%，但内地企业一般通常的情况下是在70%以上，不知道太古是如何来平衡自己的资产负债率？
白德利：关于负债比率不同公司有不同的策略，我们一直维持在一个很低的水平，因为我们觉得这是长期保障我们的收益、维持公司可持续发展的很关键的一个方法，尽管为此很多时候大家都说太古比较谨慎、保守。但对我们来说它是一个比较健康、以及维持我们公司的运作一个方法，也是适合我们的风格。
记者：商业地产项目最重要的是运营和管理，比如说三里屯VILLAGE项目的租金能维持整个商业项目的运营管理吗？每一个项目是不是太古都可以做到租金有一个很丰厚的回报？
白德利：至今三里屯VILLAGE开了三年，特别是VILLAGE南区，我们对它的发展都很满意。现在差不多过了第一个租赁的周期，通常我们签三年的租赁时间，所以可能你会看到租户组合会有所调整，这种改变与调整对一个商业地产项目来说是长期的，或是三年、五年不等的周期，我们需要不停去探讨，去改善。
我们对每一个商业地产项目的营运，都会不停改善租户组合、社区环境等等，这是长期的一个行动。
记者：今年在调控政策、银根紧缩背景下，数据显示，有1万亿资金投向了商业地产，包括开发商以及来自保险业、私募或者其他渠道的资金。尽管商业地产发展空间巨大，但是否所有城市的商业地产都能够获得丰厚回报？
白德利：诸如一些保险公司，他们从来都希望能找得到比较稳健的现金流；而固有资产的升值能力与空间也是最关键的，因此这也是他们买这种长期物业的一个原因，这也是他们在全球各地增长资产的一个方法。
记者：现在许多房地产商纷纷进入商业地产，这些企业多数熟悉的只是传统的住宅销售模式。他们需要注意的风险是什么？
白德利：资金的安排，一个公司本身的财务资金的安排需要很稳健。因为要开发这种大型项目，一般回报的周期很长，通常一开始大量的资金要投放到这个项目，然后有回报需要一段很长的时间，中间怎么熬呢？一定需要开发商本身有很强的财务背景，在能有收益之前能把这个项目很好的规划与发展下去。
