刚刚入住河马石公租房小区的赵丽文女士家，南北通透、干净敞亮。“我们一家三口终于团聚啦，看，还第一次用上了冰箱。”二室一厅的新房让赵女士一家三口笑得合不拢嘴。此前，赵女士家住在江西路一个老式团结户里，房间面积不足10平方米，一张大床和一个橱柜占据了绝大部分空间。“房子实在是太小了，孩子都没地方住，哪有地方摆冰箱啊。我们俩都打零工，收入低，换不起房。没办法，女儿就只能到她奶奶或者姥姥家轮流住，这一住就是16年。”得知河马石公共租赁住房公开配租，赵女士二话不说就提交了申请，最终成功入住了一套建筑面积为70.33平方米的套二新房。
河马石公租房是青岛市为解决达不到廉租房申请标准的低收入市民（俗称“夹心层”）的住房问题，在全国率先建设的首个公共租赁住房项目。该项目占地15.9万平方米，提供房源2745套，2010年7月竣工。竣工后租户陆续入住，租金为每月每平方米11元，租户每月承担400-700元不等的房租，比同地段商品房租金低30%以上。“公共租赁住房建设在当时尚属新生事物，金融支持并无先例可循，我们一方面与政府有关部门加强沟通协调，了解项目的投资建设情况及金融服务需求，另一方面积极引导金融机构研究探索金融支持的可行之路，最终确定了政府先行投资、贷款支持回购、专项拨款质押、财政还本付息的融资方案。”人行青岛市中心支行行长王迅给记者介绍了金融支持方案的出台过程。
河马石公租房项目建设之初，为了规避项目建设过程中可能出现的政策风险、质量风险和市场风险，由青岛市财政资金先行投入，待项目基本建成后，再由开发主体青岛市住房保障中心筹资购入，以腾出财政资金投入新的保障性住房建设。但由于公租房产权关系调整的政策不很明确，住房保障中心无法通过项目抵押来获得贷款支持，仅靠自身实力一时之间又无法筹措到足额的资金，有可能影响到“夹心层”市民按时入住。为此，人行青岛市中心支行、青岛市财政局和中行山东省分行积极沟通协调，最终确定由财政按照项目融资额的70-80％的比例为住房保障中心拨付专款，以存款质押的形式为银行贷款提供临时性担保，待政策明确和资产转移完成后，再以土地和项目质押置换，同时由市财政每年从土地出让收益和住房公积金增值收益中安排专项资金作为还款来源，项目自身的租金收入定向用于保障房的维修和管理。通过这种制度设计，既突破了开发主体的融资瓶颈，又规避了项目建设初期的工程质量风险问题，为金融支持的跟进提供了有效渠道。2009年11月，中国银行山东省分行向青岛市住房保障中心发放了利率为基准利率下浮10%，期限10年的贷款5亿元，占已投资总额的96.7％，有效解决了公租房建设中关键环节的资金问题。
“金融支持保障性住房建设，既是改善社会民生的需要，也是优化银行信贷资产结构的需要。”王迅对此有着清晰的思路。“近年来，青岛市保障性住房发展较快，建设进度全国领先，催生了大量金融服务需求；同时保障性住房的公益性质，决定了在先期投入时政府财政资金的主导地位，但随着保障房建设规模的扩大，财政承担的压力将越来越大，有必要依靠市场化的融资手段，腾挪出已占用的财政资金用于新项目开工建设；从金融业自身发展来说，加强对保障房建设的信贷支持，虽然短期内收益不会太高，但有助于获得潜在的长期客户资源，也有助于商业银行优化信贷结构、防范信贷风险。” 人行青岛市中心支行副行长顾延善进一步说到。
正是基于以上考虑，人行青岛市中心支行着力加强窗口指导力度，研究制定了大力支持保障性住房建设的货币信贷工作指导意见，引导金融机构优化调整信贷结构，积极开展金融创新，重点支持保障性住房项目特别是公租房、廉租房和棚户区改造项目，并将保障性住房的金融支持情况作为对金融机构信贷政策导向效果评估和综合评价的重要依据，积极探索金融支持保障房建设的有效途径。
据初步测算，2011年青岛市计划开工的22460套保障性住房建设约需资金31.5亿元，除政府财政和土地出让收益12.1亿元外，还有近20亿元的资金缺口需通过银行等多种渠道解决。为保证对不同类型保障房建设项目的有效介入，人行青岛市中心支行积极引导金融机构探索创新，探讨出三条可行之路：一是对于纯商业开发销售模式，如经济适用房、两限房和普通商品房小区配建的保障性住房，按照普通房地产开发贷款模式介入，适当给予优惠，销售过程通过住房按揭贷款给予支持。二是对于目前在保障房建设领域应用较多的商业开发、政府回购的租赁住房项目，在开发阶段以普通商品房开发贷款介入，可适当放宽信贷准入标准；而在项目回购阶段，则需要从突破回购主体的担保和还款瓶颈入手，充分发挥财政资金的引导和撬动作用，带动金融的有效跟进。三是对于重点保障性项目，一般由财政主导开发建设，项目竣工或基本完工后，由平台公司以回购方式置换出前期投入的财政资金。该类项目建设之初贷款需求不高，而在回购置换阶段资金需求量较大，在这个环节上能否解决好回购主体的担保和还款来源问题也是制约金融有效介入的关键所在。
确定了支点的位置，接下来就是杠杆的选择了。在通过传统的信贷方式给予支持的同时，人民银行青岛市中心支行还积极引导金融机构通过金融创新引入社会闲散资金，进一步拓展保障性住房建设的资金来源。如建设银行青岛市分行设计推出的“乾元·安居保障房”委托贷款型人民币理财产品，以建设银行青岛市分行作为代理人，委托中德住房储蓄银行将募集资金用于支持青岛市市北区徐家村改造安置项目建设，目前该产品已通过相关部门审批，拟于近期在青岛地区发售。
有力的政策引导和高效的介入渠道带动了信贷资金的有效投入。6月末，青岛市保障性住房开发贷款余额达到73.8亿元，比年初增加17.8亿元，11家银行共支持建设了45个保障性住房项目，其中经济适用房项目24个，限价商品房项目8个，棚户区改造项目10个，公租和廉租住房项目3个。同时，银行在贷款利率和期限上给予了区别于普通商品房开发贷款的差别化信贷优惠，对棚户区改造、公租房和廉租房项目基本执行了基准利率或下浮，下浮幅度从 5%-10%不等；贷款期限延长至3年及以上，最长的期限达到10年，有力支持了保障性住房建设。截至目前，青岛市已提供各类保障性住房15万套，住房保障覆盖面达15％。
