上海存量房消化难 一手住宅价格或走低

　　对于调控之中的上海楼市而言，“存量房消化”正成为一个新的问题。据永庆房屋研展部统计，目前全市未消化一手住宅存量为2180.2万平方米、20.5万套。即使不考虑新增供应，按照上半年一手住宅月均成交5727套计算，仅库存全部消化，就大致需要3年时间。

下半年一手住宅价格或走低

　　根据统计，上海今年上半年一手住宅成交总量43179套，相比去年上半年成交总量30345套增长42.3%，月平均成交量5727套，仍低于去年月平均成交量水平19.2%。

　　去年上半年由于调控影响，上海市一手住宅成交量走低，到了下半年利空消息基本被市场消化，成交量逐渐走高。2011年1月开始，“新国八条”出台继续调控，一手住宅成交量再度走低。今年上半年上海一手住宅成交总量环比2010年下半年数据，下跌36.5%，足见第二记调控重拳的威力。

　　上海永庆房屋总经理陈史翎认为，一方面目前的月均销售水平支撑不了库存消化，另一方面，央行连续加息、CPI创新高和货币紧缩等利空背景，令投资客的借贷和还款压力不断增加，刚性需求的买房负担增加，两类客户的购买力均有不同程度的减弱，再加上保障房上市将再度分流市场买气，因此，下半年上海市场一手住宅的价格或走低。

徐汇和浦东新区库存压力大

　　从上海各区库存情况看，库存压力最大的是徐汇和浦东新区。

　　陈史翎分析，徐汇区由于住宅产品定价偏高，上半年均价为5.1万元/平方米，高于上半年内环均价4万元/平方米。而徐汇区还包括内环和中环两个区域，尽管库存量不算太多，但偏高定价致使销售状况一直不理想，库存消化时间会有所拉长。

　　浦东新区也存在同样的问题，自浦东新区与南汇合并以来，“大浦东”地区的推盘量一直位居上海各区之首，原南汇的新盘都借势大幅涨价透支行情，加上交通条件改善相对滞后，使得这一地区新盘总体性价比变低，在整体销售走低的背景下，有补跌的可能。

　　陈史翎建议，由于存量太多和定价偏高，使得上述两个区域的新盘销售压力最大，下半年降价的可能性最大，因此，有意在徐汇和浦东新区购房的买家，可静心等待降价机会。反观虹口、宝山、闸北的存量房预计消化时间短。陈史翎分析，虹口、闸北2011年一手住宅成交均价都在4万元/平方米以下，是内环区域一手房均价最低的两个区，价格优势显而易见。