保障房五困局亟待解决

　　作为本轮楼市调控的关键举措，保障房建设正以前所未有的力度积极推进。然而现实也未尽乐观，尽管中央的决心很大，期望很高，但对地方政府和企业来说，参与意愿不强、投资动力不足、建设热情不高是事实。不仅如此，保障房建设还存在诸多亟待破解的困局。

　　一是保障形式多样与保障对象不明确。当前保障房形式较多，既有廉租房、经适房、公租房、两限房，也包括拆迁、棚户区改造等形成的定向安置房。多样的保障房也产生一些问题，如怎样划分保障对象，如何制订保障标准？是出售还是出租，是全产权还是部分产权？保障房能否退出，如何退出？保障房能否扩大到非户籍人口等。虽然上述问题有的已得到解决，但相应制度和办法仍然欠缺。明确保障形式与保障对象是住房保障制度中基础性的问题，也是其前提条件。但这些问题迄今尚无明确答案。

　　二是短期计划与长期规划如何协调。当前保障房建设多是有计划而无规划。即一边是1000万套的庞大年度计划，一边是“十二五”住房保障规划尚在编制；一边是未来五年3600万套的目标，一边是各地如何统筹未来几年的建设用地、资金筹集尚在探讨。作为国家住房制度的重要内容，住房保障是一项中长期制度，而不是三五年的短期计划，更非权宜之计。

　　三是长效机制缺失。保障房建设需要相应的长效机制与配套制度。其中涉及中央和地方的权责划分；涉及中央与地方财政的制度化安排；涉及住房用地的持续有效供应；涉及筹资渠道及融资方式的创新；涉及投资主体、建设主体、运营主体的权责明晰。其中较为核心的问题一是地方政府地位的明确，二是房地产企业如何参与，如何退出，如何确保收益等。

　　四是回归旧体制。这主要表现在以下方面：一是公租房建设上，按目前政策，为动员社会力量参与保障房建设，可允许企事业单位利用闲置及存量土地建设公租房分给本单位职工居住；二是部分地方政府允许利用农村集体土地兴建公租房；三是一些央企及地方政府以保障房之名，行福利房之实；四是利用团购或补贴名义回归旧体制等。凡此种种，与楼市调控的初衷已是背道而驰。

　　五是对调控政策开始出现相互抵消。当前的调控，是基于调整经济结构，保持房地产平稳发展的需要，是中央的主动性调控。但我们也应看到，减法措施的持续实施，尤其是限购、限贷、限价的持续实施，政策效用开始相互抵消。现在，持续调控下的楼市逐渐陷入低迷，土地市场回冷，导致地方政府和房企在土地收益和投资能力上陷入困境。这也是我们讨论保障房建设时无法回避的困局。