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上海土地预申请制度悄然松绑

来源:中国房地产报字号:小

  “从去年年底就听到这个说法,上海土地不走预申请的路了。”方方地产咨询机构地产咨询部经理赵豫川告诉本报记者,上海市国土部门从去年即有意愿尝试终止土地预申请制度。

  近日,上海市规划与国土管理局(简称上海市规土局)推出的40、41和42号土地出让公告,取消了“预申请”的条件设置,重启招拍挂出让方式。上海土地预申请制度在试行约一年后,悄然松绑。

  业内人士认为,土地预申请的松绑与近期上海土地市场遇冷有直接关系。如果按照预申请制度集中推地,地方政府的供地计划及节奏将会非常透明。即使遇到市场不好的情况,地方政府也必须将已经预申请的地块推出。但如果取消预申请,地方政府就可以选择缓慢推地,等待市场情况变好再集中推地。

土地交易走冷 开发商拿地热情减退

  5月10日发布的数据显示,今年1—4月份,上海土地出让收益较去年同期出现了大幅下滑。数据显示,2010年前4个月上海共出让162幅土地,土地出让金收入达541.3亿元;而今年前4个月上海共出让232幅土地,土地出让金收入却只有约369.8亿元。即土地出让幅数较去年同期多了70幅,但土地出让金的收入却减少了约171亿元。

  尤其是今年4月,上海土地市场仅成交了2幅住宅用地,而这仅有的两宗住宅用地都是动迁房用地,商品房用地成交为零。

  与土地交易走冷相对应的是开发商拿地热情的减退。肇始于2010年4月的这轮“严厉”政策调控在不断加码。尤其是限购令的施行,对当前住宅商品房的成交产生了极大影响,销售萎缩的直接后果之一即是改变了开发商对市场前景的预期。

  华丽家族股份有限公司营销总监方勇在接受记者采访时表示,调控政策对开发商的销售影响很大,销售放缓带来的则是资金回笼放慢。与此同时,信贷则一再收紧。为了应对资金吃紧的困境,只有少部分开发商降价销售,大部分开发商则选择放慢开发速度、谨慎拿地,以此保证资金充裕“好过冬”。

  华燕置业市场总监冯伟近日对媒体表示:“按理说土地价格下跌会有很多人拿地,但今年却不是这样。往年地产调控1年左右就结束,但这轮房地产调控已进行了一年多,还看不出什么时候会放松。现在拿了地,楼盘上市后卖不出去让房企怎么办?”

  开发商拿地热情减退,按照增加土地收入的意愿,地方政府一般都会选择放慢推地节奏,但土地预申请制度则阻碍了这一操作。

土地出让计划重回不透明

  所谓的土地“预申请”制度,是由土地管理部门提前明确相关地块的出让条件和参数,发布用地出让预申请公告,以吸引房企根据预公告信息提出预申请。预申请的房企数少于规定数量时,该土地出让将被延迟。

  在土地“预申请”制度下,政府将会集中推出大批土地。去年5月中旬上海集中推出105幅土地,开始试行土地预申请制度。

  集中推地的模式显然受到开发商欢迎。朗诗地产上海公司市场研究员吕品对本报记者表示,预申请的好处,就是把一年的推地计划集中公示,这使得政府的推地计划、推地节奏变得透明。开发商就避免了盲目“抢地”,依照已经预申请的土地制订理性的拿地计划。

  但是,这种做法也让地方政府陷入被动。吕品认为:“如果按照现有的预申请制度,预申请都有时间,预申请的土地开发商知道,中央政府也知道,这样(地方政府)就必须推地。但是,如果取消预申请,地方政府就可以选择缓慢推地。如果市场情况好点,就集中推地。”

  陈晟也表达了类似观点。他在接受采访时表示,预申请制度的施行增加了土地出让计划的透明度。如果不走预申请程序,政府推地的节奏可能会出现变化。

(责任编辑:孔祥玉)
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