“从去年年底就听到这个说法，上海土地不走预申请的路了。”方方地产咨询机构地产咨询部经理赵豫川告诉本报记者，上海市国土部门从去年即有意愿尝试终止土地预申请制度。
近日，上海市规划与国土管理局（简称上海市规土局）推出的40、41和42号土地出让公告，取消了“预申请”的条件设置，重启招拍挂出让方式。上海土地预申请制度在试行约一年后，悄然松绑。
业内人士认为，土地预申请的松绑与近期上海土地市场遇冷有直接关系。如果按照预申请制度集中推地，地方政府的供地计划及节奏将会非常透明。即使遇到市场不好的情况，地方政府也必须将已经预申请的地块推出。但如果取消预申请，地方政府就可以选择缓慢推地，等待市场情况变好再集中推地。
土地交易走冷 开发商拿地热情减退
5月10日发布的数据显示，今年1—4月份，上海土地出让收益较去年同期出现了大幅下滑。数据显示，2010年前4个月上海共出让162幅土地，土地出让金收入达541.3亿元；而今年前4个月上海共出让232幅土地，土地出让金收入却只有约369.8亿元。即土地出让幅数较去年同期多了70幅，但土地出让金的收入却减少了约171亿元。
尤其是今年4月，上海土地市场仅成交了2幅住宅用地，而这仅有的两宗住宅用地都是动迁房用地，商品房用地成交为零。
与土地交易走冷相对应的是开发商拿地热情的减退。肇始于2010年4月的这轮“严厉”政策调控在不断加码。尤其是限购令的施行，对当前住宅商品房的成交产生了极大影响，销售萎缩的直接后果之一即是改变了开发商对市场前景的预期。
华丽家族股份有限公司营销总监方勇在接受记者采访时表示，调控政策对开发商的销售影响很大，销售放缓带来的则是资金回笼放慢。与此同时，信贷则一再收紧。为了应对资金吃紧的困境，只有少部分开发商降价销售，大部分开发商则选择放慢开发速度、谨慎拿地，以此保证资金充裕“好过冬”。
华燕置业市场总监冯伟近日对媒体表示：“按理说土地价格下跌会有很多人拿地，但今年却不是这样。往年地产调控1年左右就结束，但这轮房地产调控已进行了一年多，还看不出什么时候会放松。现在拿了地，楼盘上市后卖不出去让房企怎么办？”
开发商拿地热情减退，按照增加土地收入的意愿，地方政府一般都会选择放慢推地节奏，但土地预申请制度则阻碍了这一操作。
土地出让计划重回不透明
所谓的土地“预申请”制度，是由土地管理部门提前明确相关地块的出让条件和参数，发布用地出让预申请公告，以吸引房企根据预公告信息提出预申请。预申请的房企数少于规定数量时，该土地出让将被延迟。
在土地“预申请”制度下，政府将会集中推出大批土地。去年5月中旬上海集中推出105幅土地，开始试行土地预申请制度。
集中推地的模式显然受到开发商欢迎。朗诗地产上海公司市场研究员吕品对本报记者表示，预申请的好处，就是把一年的推地计划集中公示，这使得政府的推地计划、推地节奏变得透明。开发商就避免了盲目“抢地”，依照已经预申请的土地制订理性的拿地计划。
但是，这种做法也让地方政府陷入被动。吕品认为：“如果按照现有的预申请制度，预申请都有时间，预申请的土地开发商知道，中央政府也知道，这样（地方政府）就必须推地。但是，如果取消预申请，地方政府就可以选择缓慢推地。如果市场情况好点，就集中推地。”
陈晟也表达了类似观点。他在接受采访时表示，预申请制度的施行增加了土地出让计划的透明度。如果不走预申请程序，政府推地的节奏可能会出现变化。
