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百亿资金撤离地产业 溢价最高近三十倍

来源:新浪网字号:小

  记者根据北京产权交易所、上海联交所等交易平台以及上市公司转让地产股权的公开数据进行粗略统计,今年截至5月18日就已经有92.1亿元资金抽离房地产行业。

  在交易价格方面落差较大,大部分转让项目的净资产评估价都不算特别高,有很多项目的净资产溢价率在50%以下,不过也有高达29.71和19.75倍溢价的个案。

  中小房企的资金链紧张已是不争事实。

  以烟台某民营房企公司转让项目为例,其注册资本为1000万元,在烟台市的项目总投资约5亿元,规划总建筑面积约5.2万平方米。而财务数据显示,其截至去年底的总资产为491万元,总负债却高达4268.71万元。

  近期,银监会高层在内部形势会议上也提示,由于各种因素,部分城市产权市场房地产项目转让数量明显增多。

  北京产权交易所发布的第一季度交易数据显示,今年一季度北交所房地产行业共成交标的14宗,总额25.81亿,平均溢价率为33.66%,其中受让方七成为非国有企业。

  南方工业资产管理公司旗下的南方东银置地公司截至去年底的资产负债率也已经高达92.29%,目前南方工业正在北京产权交易所甩卖持有的60%股权。

  金马甲网络产权交易平台的挂牌公告也显示,除了北京产权交易所外,今年以来共有23个地产项目的股权在产权交易所挂牌,分别分布在天津、上海、安徽、深圳等地,其中以上海尤为集中。

  在转让者的身份中,既有央企、地方国企,也少不了民营资本的身影,被交易的地产公司规模并不大。而且,甩卖地产股权者大多数并不以地产为主营业务。

  进入5月份以来,仅以北京产权交易所挂牌项目为例,就有中国恒天集团公司、南方工业资产管理有限责任公司、中机十院国际工程有限公司三家央企或者下属企业甩卖地产股权。

  在民营企业阵营中,金发科技(600143.SH)在3月底将持有的长沙高鑫房地产公司75%股权转让给广州诚信投资管理有限公司,价格为5.54亿元。此外,宏达股份在5月初也将其持有地产股权转让,转让价款约11.93亿元。

  在回收投资资金同时,这些公司对地产企业的借款、担保也在加速回笼。

  弘业股份表示,截至目前,借给爱涛置地的资金为6617.80万元,股权转让后,将督促爱涛置地尽快偿还上述借款。

  金发科技在转让地产股权完成后,也在5月12 日收到长沙高鑫房地产开发有限公司所欠的6.42亿元的借款本金以及利息,另外也解除了2.5亿元的银行贷款担保。

  “现在大开发商的处境还可以,中小开发商的日子已经很不好过,到今年三季度如果还没有更多融资渠道,它们那肯定就扛不住了。”四川某地产公司负责人表示,到时地产股权转让的高峰也会接踵而至。

  事实上,在对转让项目的净资产评估方面,各个项目的溢价率差异相当大,分别从11%至290%不等。

  譬如,天津市云滨置业投资公司在滨海新区的响螺湾中心商务商业区拥有集写字楼、商业、酒店式公寓一体的云滨大厦,总投资金额5亿元,预计2012年12月项目竣工。

  截至评估基准日2011年2月28日,该公司的净资产账面价值为6649.61万元、评估值为15837.71万元,溢价138%。而位于三线城市三亚的京海成房地产开发公司的净资产评估溢价却只有36%。

  “国家对地产的调控,肯定会影响市场对这个行业的预期,评估价整体会降低应该是可以肯定的趋势。”重庆一家房地产评估公司总经理告诉记者。

  评估最高价者非建发股份转让上海长进置业公司100%股权莫属。

  4 月20 日,上虞市天道投资公司以3.42亿元价格买下这一股权,而该地产公司净资产的评估价为3.1亿元,增值29.71倍。建发股份解释,净资产增值的主要原因是流动资产项下的房地产开发项目汇融大厦市场价值增加,该项目为上海普陀三村旧城改造项目。

  仅次其后则是上海君庭置业有限公司60%股权转让,其净资产为1604.49万元,评估值为3.32亿元,增值19.75倍。这一地产公司目前正在开发杨浦区新江湾城相关地块项目,占地面积21540平方米。5月18日,记者从交易所获悉,已经有买家接盘,正在办理相关转让手续。

(责任编辑:朴素)
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