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银行贷款门槛高 境外融资成新宠

来源:融资网字号:小

  三四月份原本是南京房地产市场销售的黄金季节,不过今年的三四月份南京房地产市场严重歉收,新建商品住宅销量只有去年同期的三成,开发商回款数量大减。今年年初,城南一楼盘在制定全年销售目标的时候,将此前的8亿元销售目标上调到18亿元。结果到目前为止,该楼盘今年的销售不足2亿元,和开发商的预期差距明显。

  除了销售回款数量大减外,开发企业的另一条“输血管”也遭受到了严格限制——银行开发贷款门槛越来越高,信贷规模越来越小。自2010年以来,央行已累计加息四次,十次上调存款准备金率。各大商业银行的贷款规模受限,尤其是房地产贷款更是受到了严格限制。南京的一位开发人士透露,过去开发商用一份土地出让合同,就能从银行获得抵押贷款,现在开发项目即便各方面条件都很好,只要工程不到正负零(建筑完成桩基工程以及部分基础工程),银行就不可能放款。

  “如果不买地,我们手上的钱用一两年没问题。”南京一家开发企业负责人向记者表示,目前开发企业资金链趋紧,除了销售回款和开发贷款减少外,更重要的一个原因是重置成本提高,开发企业必须花费大笔资金购地。正是由于重新买地的“开销”太大,开发企业的资金链才越来越紧。

  “只要手上有8亿元左右的资金,就能通过房地产信托,获得50亿元开发资金。”南京的一家代理公司负责人向记者表示,开发企业传统融资渠道受阻,现在有一批开发企业开始打房地产信托融资的主意。该负责人表示,利用土地或者在售项目进行房地产信托,是目前可行的一条融资渠道。以开发企业手上有8亿元为例,开发企业就可以按照40%的股本金比例,发行20亿元左右的房地产信托。这样一来就可以获得12亿元的资金,再进行融资的话,就可以发行30亿元的房地产信托。

  不过,目前情况下房地产信托却不像听上去那么美好。江苏省银监局局长于学军不久前在接受记者采访时表示,国家主管部门近来一再强调对房地产信托的监管,江苏省对房地产信托向来比较谨慎,一直就控制得很严格,房地产信托的发行规模也很小。尽管目前江苏省银监部门未接到上级主管部门叫停房地产信托的书面文件,但是省内发行房地产信托可能性很小。

  目前,房地产企业的资金链中,贷款比例一般在60%左右,银行开发贷款的收紧,对部分开发企业来说几乎产生了致命的影响,这些开发企业面临被整合收购的可能。记者从南京房地产市场上了解到,为了应对目前房地产融资困境,南京的一批开发企业扎堆寻求境外融资。

  “在国内进行房地产信托融资,限制太多,借壳上市也被叫停了。”南京一家本土开发企业负责人表示,目前可行的融资渠道,只有在境外进行借壳融资。最近,他们就在运作收购新加坡的一家上市公司,通过这家上市公司进行海外融资。他们此前已经成功地和信托公司合伙,为收购一开发项目进行了房地产信托融资。

(责任编辑:朴素)
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