4月1日，我国第一个规范房地产经纪行为的行业法规《房地产经纪管理办法》正式实施，明确规定国家将对房地产经纪人员实行职业资格制度。有业内人士表示，在经历了多年良莠不齐的粗放型发展后提起房产中介，很多有过租房或买房经历的市民都感到头痛，一些问题中介租房“两头切”、买房吃差价等违规现象层出不穷，不但损害了顾客的利益，也让整个行业蒙羞。4月1日，我国第一个规范房地产经纪行为的行业法规《房地产经纪管理办法》（以下简称《办法》）正式实施，明确规定国家将对房地产经纪人员实行职业资格制度，房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。有业内人士表示，在经历了多年良莠不齐的粗放型发展后，新法规的出台有望全方位加强市场监管，让整个房地产经纪行业走向规范化和专业化。
行业门槛低 从业人员良莠不齐
最近，在高新区工作的小高感到很郁闷，他大学毕业一年后来西安发展，今年初通过网络租房信息联系到一个姓雷的年轻人，对方称自己手头有一套高科花园的便宜房子，自己是“二房东”准备出租。小高便在雷某未出示房屋权证、房东也没到场的情况下很快草签了租赁合同，并交了一年的租金，没想到住了还不到一个月，2月中旬就收到房东从门缝塞进的一个纸条，称房子到期让他立即搬走。小高此时才意识到自己上当了，再去找雷某已经人去楼空。事后他才知道，雷某所在的中介机构其实是一家商贸公司，根本不具备房屋中介资格，他所租住的这套房也是雷某以个人名义转租的，完全是个典型的“二房东”陷阱。
租房如此，买二手房更让人操心。去年，在朱雀门里工作的张女士在网上看中了南广济街一套拆迁安置房，当时因为房东急于出手，价格比较优惠，她当天就和中介约好去看房，双方敲定价格后她当场就付了1万元定金。结果她前脚离开后脚就接到中介方面的电话，说有人要加价两万元买她看中的那套房，愿意全额退还她1万元定金外加2000元违约金。张女士不同意，表示如果对方不守信用她就将此事诉诸媒体，经过几番交涉，最后双方各让一步达成妥协，张女士还是比最初的合同价多付了5000元。“在交易过程中，中介公司一直以各种理由不让我们见房东，后来我才辗转打听到，房东报价和我们最后的成交价差了一大截。”张女士说。
行业门槛低、投机利润大，导致从业人员素质良莠不齐。记者在网上看到，很多中介机构在招聘人员时对学历、工作经验几乎没有要求，更谈不上从业资格方面的限制。在随机拨打了城南一家中介公司的招聘电话后，工作人员表示，以前没干过不要紧，只要踏实肯吃苦、业务拓展能力强，就可以过去面试，至于待遇方面则含糊其辞地说“干得多拿得多，其他按国家相关规定办理”云云。“这些说法听着都像草台班子，去了肯定是底薪三五百、三金全‘画饼’，说不定见习两三个月就把你踢走再招新人了。”去年大专毕业，颇有找工作经验的肖鸿飞说。
市住房保障局房产交易中心中介科科长郑建西告诉记者，目前在房管局进行过网上备案的房屋中介机构只有600多家，其他没有备案或者备案已过期的不在少数（有业内人士估计在600家左右）。全市中介从业人员约在1.5万至1.8万之间，持有西安市房地产中介服务人员资格证书的合法经纪人只有七八千人，而具有住建部颁发的注册房地产经纪人资格证（业内称“国证”）的人员，只有区区98人，仅占所有从业人员的0.65%。
有效约束少 规经营防不胜防
近日，记者连续走访了10余家房产中介，发现证照悬挂不全、违规经营现象较为普遍。按照《办法》相关规定，房地产经纪机构及其分支机构应当在经营场所醒目位置公示营业执照和备案证明文件、收费依据和标准、投诉电话及主管部门组织制定的合同示范文本等八项内容，但记者所到的中介几乎没有一家全部具备，大部分只能看到一个营业执照，有的中介分支机构连执照都是复印的，还有的干脆什么都不挂。
同时，记者注意到，为了承揽业务，许多中介机构都在打法律和政策的擦边球。如根据我市今年2月底出台的“限购令”，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区内向其售房。走访期间，记者曾以顾客身份向各中介机构咨询，称自己有外地熟人想在西安买房，但又没有社保和完税证明，到底有没有“门路”办下来。结果除玛雅、建祥等个别正规中介明确表示无法办理外，其他均表示可以办理，有的提出必须付全款，还有的说按揭也可以。朱雀东坊一家中介机构的田姓负责人表示，只要愿意多花一两千元，有人就能从社保和税务部门搞到证明，用着一点问题都没有。
“许多问题中介、黑中介做事缺乏道德底线，影响了整个行业的声誉。”陕西建祥物业代理有限公司负责人李连源说，这些黑中介大多没有营业执照，也没有在房管局备案，有的甚至复印“套牌”别人的执照。在二手房买卖过程中，他们经常采取卖家定价委托、买方定价买卖的方式欺上瞒下吃差价，有的还将合理收费和额外的所谓合同指导费、代办费揉到一起搞重复收费，或者加大契税额度中饱私囊。租赁方面，最常见的是中介承租当二房东，或短付后长收，或长付后短租高租，有的甚至制造假房源专门收取“看房费”，各种花招让人眼花缭乱、防不胜防。
为消除市场鱼龙混杂的乱象，我市主管部门此前也曾做出诸多努力。譬如在2009年底，物价和房管部门曾联合制定中介收费标准，明确要求单独办理产权过户中介服务费每件不得超过500元，租赁中介服务收取服务费时不得就同一房产交易再收取咨询费、看房费等等。同时，工商、物价、房管等三部门还多次展开联合行动，打击和取缔各类违规经营的黑中介，但效果却时有反复。郑建西说，当时由于相关法律法规不健全，作为主管部门的房管局没有行政执法权，对中介经营最有效的约束手段就是资质备案，但很多中介拿到营业执照就直接开张了，根本不到房管局备案，导致很多问题中介、黑中介游离在管理之外。
新规章出炉 方位全过程监管
根据新出台的《办法》，房地产经纪机构和分支机构必须具有足够数量的房地产经纪人员，并且要按照劳动合同法规定签订劳动合同，否则将由人力资源和社会保障主管部门依法予以查处。房地产经纪人员实行职业资格制度，上岗须持有全国注册房地产经纪人资格证或经纪人协理证。建设（房地产）主管部门、价格主管部门将通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。
同时，在法律责任方面，《办法》还进一步明确了主管部门的执法权和经济处罚额度，如房地产经纪人员以个人名义承接业务和收取费用、经纪机构交易过程中未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案，并对房地产经纪人员处以1万元罚款，对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。
李连源认为，从《办法》各条款内容来看，国家不仅在维护买卖双方当事人的合法权益，也同时在规范和维护房地产中介经营方的权益。“以后中介机构用人不规范，有人社部门管你；收费有问题，有物价部门管你；资质不全、违规经营有房管部门管你这种全方位全过程的监管机制，有利于整个行业的优化升级、健康发展。”
另据郑建西透露，目前我市房管部门已经成立了稽查大队，将专职对包括中介市场在内的全市房地产市场进行监督执法，一旦发现有违规黑中介将坚决予以取缔。同时，我市也将很快开通二手房网签系统，不具备资质的中介公司和经纪人员将无法进行二手房交易。他表示，备案、稽查、网签三管齐下，今后房管部门将有更强有力的抓手来规范和管理中介市场，从而逐步将问题中介、黑中介彻底驱逐出市场，让市民能在一个规范、透明、有序的环境中放心交易。
