今日起，由住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部联合发布的《房地产经纪管理办法》 以下简称《办法》 将正式施行。
作为我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，《办法》在明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”等违法违规行为的同时，更在房地产经纪人员职业资格、房地产经纪机构备案以及违规处罚等方面作了更为严格的规定。有业内人士指出，房地产经纪行业在经过几年迅速发展之后，一次全国性的“大考”即将来临。
小型房地产经纪机构受挤压 另谋出路“换壳经营”
近期，记者随机走访了北京市中关村、望京等几个房地产经纪机构门店比较集中地区，发现《办法》对行业内知名的几家正规房地产经纪机构的影响并不大，但也有不少小型房地产经纪机构感到生存空间受到挤压，打算“另谋出路”。
位于中国人民大学附近小区的某房地产经纪公司人员向记者表示：“自从限购等调控政策施行以来，原本占大头的二手房买卖业务基本上没有了，公司只能靠租房维持运转。即便如此，也只能是抢政策‘落地’之前的时间差，赶紧签几笔单子。否则政策一旦生效，熬不下去只能关门。”
据记者了解，很多类似的房地产经纪机构大多为个体工商户，其从业人员并不具备房地产经纪人员职业资格。依据《办法》中“设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员，自领取营业执照之日起30日内，到建设（房地产）主管部门备案，并将备案信息向社会公示”的规定，这些没有足够数量房地产经纪人和房地产经纪人协理的房地产经纪公司将被挡在行业的大门之外。
不过在走访时，记者还发现，当《办法》对房地产经纪机构加强监管的同时，很多小型房地产经纪公司打起了“换壳经营”的算盘。在某商住两用公寓楼的大堂内，记者看到一幅“物业代租代售”告示牌，大意为：物业管理公司可代理业主办理房屋出租业务，提供从看房至签合同的一条龙服务。记者向物业管理人员询问后得知，他们的确长期从事业主出租的代理工作，或在定期向业主交纳房租后，由物业管理公司进行转租，赚取其中差价。
“我们一直这么做，租房只要签了协议就没问题，而且也用不着备案，自己拿着就行。如果想买房，看好了之后我们联系业主，你们自行过户。你想找什么样的房子我这都能有，不光是公寓里的，周围的也有。”该物业管理人员还说，“管中介那个《办法》管不到我们这儿。”
据了解，这种物业管理公司包租的情况并不是个例，随着《办法》的施行，很多小型房地产经纪公司均准备“换壳经营”，或挂在物业管理公司名下，或改名为咨询公司，继续从事房地产买卖、租赁居间业务。
对此，作为全国房地产经纪行业组织的中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强表示，一方面，委托没有备案的“中介”进行房屋买卖和租赁会有很大的风险，因为这些中介不到当地建设（房地产）主管部门备案，就意味着不能查询房地产交易和登记信息，这对购买人或者承租人意味着有很大的风险；不备案的中介还无法获得房地产交易合同网上签订资格。如果房地产交易合同不做网签，后续的房地产登记手续就会受到一定的制约，只能由买卖双方自行办理。另一方面，没有备案的“中介”自身也存在经营风险，因为价格主管部门会依据《办法》加强房地产经纪服务收费管理，这些中介不在经营场所公示服务收费项目、收费标准，其收费行为就不合规定，不仅价格主管部门会查处，而且委托人有权拒绝付费。他认为，通过对《办法》的大力宣传和贯彻落实，会有越来越多的消费者从建设（房地产）主管部门公示的备案信息中选择房地产经纪机构，没有备案的“中介”的生存会越来越难。
无序竞争阻碍行业发展 《办法》推出规范市场
柴强还向记者介绍，在《办法》生效之前，我国对房地产经纪机构的管理较为宽松，直接导致到房地产管理部门备案、接受监管的机构比例不高。如在北京1.2万家房地产经纪机构中，仅有5500多家到房地产管理部门备案，备案率不到50％；深圳7800家房地产经纪机构中，仅有1200家备案，备案率只有15%。同时，行业对房地产经纪从业人员缺乏强制性的资格要求，大量从业人员没有受过正规的职业教育、素质较低、流动性大。
对此，柴强认为：“可以通过对房地产经纪人员实行职业资格制度、要求房地产经纪机构具有足够数量的房地产经纪人员、加强房地产经纪人员管理等措施加以解决。《办法》明确规定国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，并纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。要求设立房地产经纪机构和分支机构，要有足够数量的房地产经纪人和房地产经纪人协理，并在领取营业执照后到所在地建设（房地产）主管部门办理备案。从这些规定来看，不符合人员要求的机构将无法备案。此外，《办法》还要求房地产经纪机构聘用房地产经纪人员应当依法签订劳动合同。这就有利于提高房地产经纪从业人员的素质和房地产经纪服务水平，有利于帮助从业人员建立合理的职业规划，保护其合法权益。”
柴强还建议，应继续推动房地产经纪方面的立法工作，通过法律或者行政法规来进一步确立房地产经纪行业的法律地位和准入门槛。此外，要加强对房地产经纪人员的职业培训，提高其职业技能和职业道德水平；引导房地产经纪机构建立合理的薪酬模式，增强房地产经纪人员的职业归属感，帮助其建立长远的职业规划。
此外，无序竞争较严重、经纪行为不规范这两大问题也困扰着我国房地产经纪行业的发展。在现存市场环境下，房地产经纪机构在承接业务时，通常也不会签订房地产经纪服务合同，常出现多家机构争抢同一房源谁先成交谁就获得佣金的现象发生，迫使机构依靠“人海战术”，采用虚假承诺、恶意压低收费等手段承揽业务，这就造成机构只重视销售速度而不重视服务质量。
另根据学会提供资料显示，发布虚假的房源信息，不告知不利于成交的房屋真实状况，诱骗或者强迫消费者交易；低价收进、高价卖（租）出房屋，赚取差价；隐瞒房屋真实成交价格，协助交易当事人签订“阴阳合同”、规避房地产交易税费；房地产经纪服务搭车消费、强制消费；房地产经纪服务收费不透明，包含的服务内容不清晰；通过违法违规的代收代付方式，侵占、挪用房地产交易资金等，皆为目前房地产经纪行业内较为常见的不规范行为。对此，《办法》都有针对性地进行了规范。
立法容易执法难 行业规范发展任重道远
对于《办法》在执行方面的预期，柴强表示，目前仅是实现了房地产经纪管理的有法可依。下一步的确需要认真贯彻落实，实现房地产经纪管理的“有法必依、执法必严，违法必究”。“从某种意义上讲，‘执法’比‘立法’更重要，也更困难。今后，我们将积极配合行政主管部门，做好《办法》的贯彻落实工作，包括做好全国房地产经纪人资格考试、注册、继续教育，推动地方开展房地产经纪人协理资格考试，发布房地产经纪服务合同示范文本、房地产经纪业务文书示范文本、房地产经纪从业规程等一系列配套文件等。”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，管理房地产经纪机构与管理房地产经纪人员并重，有利于对整个行业的监控和管理。“从我国房地产经纪的发展历史来看，经纪人员的流动性大、业务分散、业务操作空间大，无论是经纪机构或是经纪人员都有违规操作的情况，因此加强对经纪机构的监管非常必要，而进一步加强对经纪业务从业人员的监管也同样不可或缺。对经纪机构和对经纪人员的监管两者并重，是许多发达国家房地产经纪行业普遍采用的做法。”胡景晖说，“应尽快建立并大力宣传覆盖全部房地产经纪人员的信用档案，加强对经纪人员违法违规操作的处罚力度，不仅有利于全面提升经纪人员队伍的素质，也有利于对整个房地产经纪行业的监控和管理。”
北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，在政府2010年楼市的系列调控政策中，楼市交易、供应等环节大部分都已经涉及。此次《办法》的出台有利于加强调控的落实，避免因部分政策的执行力度弱而影响调控效果的现象。与此同时，经纪行业出台首个部门规章，是因为二手房市场已经成为楼市消费的主流。他以北京为例说，2010年二手房总成交量达到了19.65万套，而商品房期房及现房住宅合计仅11.1万套，二手房在北京、上海等大城市已经成为市场的主要置业房源。《办法》的出台无疑将有力地规范房地产经纪行业。
柴强向记者表示，我国房地产市场结构正在转型，房地产市场逐步由新建商品房销售为主转变为存量房买卖和租赁为主，即将来的房地产市场是以存量房交易为主体的市场。在房地产市场成熟的国家和地区，人们一谈起房地产业，首先就想到房地产经纪行业。可见，我国房地产经纪行业的前途光明，还有很大的发展空间。在发展过程中不可避免地会遇到许多困难、出现一些问题。解决房地产经纪行业的一些深层次问题，还需要更高层次的立法和不断完善立法，规范发展房地产经纪行业还任重道远。
