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房产限购令显“挤出效应”

2011-03-28 16:21来源:新华网字号:小

  业内人士指出,当前,民间资本把商品住宅作为投资品的需求依然旺盛,持续加码的调控政策能否奏效有待地方政府加大调控力度。

商品住宅房价硬挺 小增幅堪比大涨价

  2月份是商品住宅交易淡季,但一些城市的房价仍然硬挺。据国家统计局发布的当月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,房价环比涨幅超过1.0%的城市有7个,其中福州环比上涨1.5%、同比上涨5.3%,厦门环比上涨1.4%、同比上涨6.6%。

  进入3月,福州、厦门等地楼市成交量和价格进一步抬头。据福州住宅交易报告显示,3月份楼市“转暖”,截至3月26日,福州城区商品住宅成交量突破1400套,约比2月份增长了50%。预计3月份,福州城区商品住宅成交量将近2000套,达到近5年来月均成交量的平均水平。

  记者日前走访福州部分楼盘发现,高层“套种”别墅、小户型精装修等都成为开发商涨价的硬道理。在福州市城乡接合部金山一带,只要是“套种”了别墅的高层住宅小区房价都要高出普通小区一大截,以新楼盘“金辉·天鹅湾”为例,项目规划地上总建筑面积25万平方米,别墅用地约占了三分之一。从2008年底至今,“金辉·天鹅湾”已先后售出20多栋高层住宅楼和一批豪华别墅,高层住宅楼傍着别墅身价节节攀升,其均价从每平方米5000元涨至现在1.35万元,今年1月到3月间就上涨了600元,而月均涨幅显示才2%左右。

  业内人士指出,虽然从去年下半年以来至今,不少城市的房价涨幅是降下来了一些,但由于房价已普遍居于较高的价位,小涨幅也能有大涨价的效果。

  福州大学房地产研究所所长王阿忠分析,房价降不下来,说明商品住房作为投资需求仍然旺盛。春季是投资的旺季,也是房地产商拉升房价的时节。去年同期,据福州市房管部门统计,福州房价在上半年内就涨了3000多元,创下历史新高。今年以来,福州市区有20多个楼盘取得预售许可证,其中120平方米以上的中大户型及别墅占了一半以上,以高档商品住宅为基调的“春季攻势”足可见开发商“好货沉底”的市场操作,或将再次快速助推房价。

限购令推高非限购地区房价

  温州、福州等城市在去年12月底继续执行限购商品房政策。记者发现,一部分购房需求从温州、福州等限购城市“被挤出”后,向非限购的周边地区集结,明显推高了这些非限购地区的房价。

  福建省宁德市是与福州和温州相邻的一个地级市,也是一个长期以来经济发展相对落后的三线城市。近两年来,随着宁德城市建设提速和城区扩展,该市商品房市场开始活跃,从2009年10月至2010年10月一年间,宁德城区商品房均价从每平方米5000元跃升至6000多元。温州、福州两地采取限购措施后,宁德城区房价在2010年底迅速飙升至每平方米7000元以上。

  记者日前走访宁德市新开发的东侨片区一楼盘“海天水岸阳光”发现,该楼盘最新推出的新房预售价已达每平方米8000元。“福州限购了,以前想去福州买房的宁德人现在很多都回来买了,温州也限购了,温州炒房的客人很多也来宁德买房了。”该楼盘售楼部的一位经理告诉记者,在这种情况下,现在只要推出一栋新楼,几天就被抢购一空。

  类似现象在福清、长乐等福州周边县级城市也有。记者日前在福清市中心一新建楼盘“富贵世家”了解到,去年底以来,该楼盘销售情况很好,目前售价已突破每平方米1万元。售楼部工作人员告诉记者,在福州买不了房的福清人都会回来买房,福清房地产市场本来就紧张的供求关系变得更紧张,房价上涨的动力强劲,直追福州城区房价水平。

  “从单个城市房地产市场而言,限购政策可以将一部分房源从购买多套房或炒房者的手中挤出来,扩大市场供应。”福建省社科院研究员徐峰认为,市场是流通的,如果整个市场针对刚性需求者的住宅产品仍较稀缺,局部限购反而会在非限购地区造成一定程度的哄抢,迅速抬升房价。

调控政策持续加码 政府执行力是关键

  业内人士及专家指出,近几年的市场经验表明,房价在春季的上涨幅度在全年涨幅中往往占了相当大比重。当前,应警惕部分城市房地产再现春季快涨势头,一系列的房地产调控政策能否有效得到落实,关键看地方政府的执行是否到位。

  王阿忠认为,眼下正是考验地方限购政策成效的关键时期。在目前已经执行限购的城市中,大部分城市仍允许居民可再新购一套住房,但该政策存在一些模糊地带亟待明确。比如包括福州、厦门在内的大多数已执行限购政策的城市对已有两套住房家庭,卖掉一套后再买一套算不算在限购范围内都未有明确的可操作细则。

  国务院今年初出台的“新国8条”调整贷款首付比例、税收等政策,进一步提高了炒房成本。浙江大学金融系副教授景乃权说,地方政府不能仅仅停留于这些政策本身,还应看到造成炒房难遏的根本原因之一,就是可供民间资本的投资渠道比较缺乏,与房地产相关的金融投资产品不足。创造供民间资本投资的机会、创新金融投资工具,地方政府及有关部门在改善投资环境等问题上需要更多考虑。

  中央已决定今明两年各建1000万套、5年内建设3600万套的保障性住房。徐峰指出,地方政府不能过度寄望于保障房就是“高房价终结者”,保障房和商品住房是面向完全不同的群体,前者针对的是低收入住房困难家庭。各地只有切实扩大住房市场的有效供应,尽快改善目前房地产市场高端商品住宅过多、而普通商品住宅稀缺局面,加快调整房地产市场结构,特别是加大中小户型供应,科学运用组合调控,才能更有效地遏制房价快速上涨。

房价调控大限将近 全国近40城市公布调价目标未见降字

  今年2月,国务院发布史上最严厉的《国八条》房地产调控措施,要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。

  大限将至,包括京、沪、穗、深四大一线城市在内的全国多数城市仍未公布房价调控目标。据公开披露的信息,截至27日,仅有近40个城市公布了房价调控目标,且其中多数城市的房价调控目标与当地GDP增速或居民人均可支配收入涨幅挂钩,因此被认为是在强化房价上涨预期。

  而已公布的调控目标中未见降字——绝大多数城市将当地的房价涨幅定在10%左右。

(责任编辑:新不颖)
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