2010年的中国楼市遭遇有史以来最大调控，矛头直指高房价的住宅市场，专门开发商业地产的潘石屹躲过这场“灾难”。嗅觉灵敏的潘石屹充分掌握市场机遇，不断借助各种机会散播和强调新政限制住宅投资的言论，引导投资者得出另一个结论：商业地产不受新政影响，正是投资机遇。同时，北京、上海大量出货。提前3个月完成全年销售指标，老潘的苦心收到乐果。
因此，潘石屹被地产中国网评为“2010地产中国最善于‘引势导利’的营销大师”。但事实证明潘石屹对住宅市场的预判并不准确，在行业“转型” 的大浪潮中，其掌舵的SOHO中国因为高管的流失、客户的不满也是“内忧外患”不断，这位地产风云人物、营销大师是否如外人所猜测的那样轻松快意呢？他操作熟练的中国特色的商业地产开发模式一直在遭受考验，众多觉悟了的实力企业进入商业地产领域也将带来更多竞争压力。
轮番调控令地产商愁容满面，SOHO中国董事长潘石屹却很快找到了利好点。擅于舆论营销的他很快嗅到新政下的新机遇——调控目标是住宅市场非针对商业地产。于是，潘石屹多次通过各种方式唱跌住宅市场，“房价会跌到2009年初的水平”、“开发商们难以完成全年任务”，诸如此类。
但事实证明，潘石屹的预测并不准确。国家统计局数据显示，调控至今，全国房价未见下跌，仅环比涨幅有所缩小。此外，万科、恒大、保利、中海、龙湖等9成开发住宅的品牌房企已提前完成全年销售目标，并诞生千亿级企业。
潘石屹唱跌住宅市场是“醉翁之意不在酒”，目的是吹捧商业地产市场。果不其然，调控后商业地产形势大好，SOHO中国今年9月便超额完成全年180亿的销售目标。
但市场信号是共通的，地产商都已明白“商业地产相对稳定”的道理，包括万科、保利、龙湖等实力房企都已转型或加大商业地产的开发比例，无疑加剧了这个领域的竞争。
此外，日渐兴起的地产私募基金也对商用物业有着浓厚兴趣，近日便有报道称，上海有地产私募基金公司正在抢潘石屹看中的南京东路某写字楼项目；苏鑫（曾任SOHO中国COO）创办的高和投资被称为“半SOHO模式”，但相比SOHO中国商业模式又有所改良。这些同质化竞争对手的出现势必对SOHO 中国的经营在一定程度上造成威胁。
SOHO中国的商业模式在潘石屹看来是独特的。但所谓“外行看热闹、内行看门道”，专业的商业地产人士则称其模式“怪异”，有人议论：商业地产巨头万达总被地方政府捧为座上宾，SOHO中国则没有这种待遇，潘石屹特想拿北京CBD地块，政府却不放心。
遭遇曾经的散售之痛后，作为上市公司的SOHO中国也必须转型，潘石屹告诉记者，未来将加大商用物业自持比例，3年内实现商业模式的转型。业内人士分析，转型后也就意味着在短时间内难以形成资金的回流，对于SOHO中国则有着新的考验。
