在政策层层加码的背景中，2010年东莞房地产市场延续2009年的风格，交投活跃，继续稳步向前。一手楼锁定500万平方米的交易量，价格结构性上扬；二手房供求两旺，均价升温；土地市场开局不利，却后劲勇猛。
回顾2010年，整体大势，东莞与全国同步，不过作为广深走廊的“房价洼地”，东莞房地产市场亦有诸多特色。
比如，在“4·17史上最严厉的调控政策”之后，全国各地房价跌声一片，但东莞房价并未出现普跌局面。
如此种种，我们一一细数。
一手楼市 交易旺盛年底火爆
年初销售小高潮，到二季度短期观望，再到7月后持续旺市，年底甚至频频出现超200套住宅的日网签量，今年的一手楼市沿着这条曲线前行，成交预计约500万平方米，比2009年下降70万平方米，不过依然令各发展商相当满意，楼价呈现结构性上扬，整体上平稳增长。
政策调控、产品定位之争、深圳客大举进攻……系列命题，无论是对开发商还是对消费者来说，2010年都是一种考验。
东莞房价特色
价格是市场的风向标。自1991年东莞出现第一个外销楼盘以来，东莞楼价一直是缓慢上升。时间到了2006年，这一现象突然转变，东莞房价随全国大流一路猛涨。此后的4年中，人们记忆最深的是2008年初的一波降价潮，而这也被当地市民称为一次难得的“真正意义上”的降价。今年两次国家调控政策的出台，东莞市民对楼价下跌寄予了期望，但“真正意义上”的降价并没有二次到来。
分析其中原因，要追溯到2009年底和2010年初。根据东莞市房产管理局公众信息网上数据显示，这段时间，该市商品房成交量比较稳定。
随后的4个月里，消费者深度观望，全国各地房价跌声一片，但东莞房价并未出现普跌局面。东莞开发商只是放出“小让利”和“小优惠”，吸引消费者入市。没想到的是，这一应对策略，在东莞市场上十分奏效。事后，有业内人士感叹，今年不少品牌开发商在11月底就能完成全年销售任务，很大程度上是因为在4月—7月间，很多消费者未能顶住诱惑，让开发商保持了价格上的稳定，为7月后的销售冲刺埋下了伏笔。
在调控年里，东莞房价平稳增长的特点或许还会延续较长一段时间。
产品定位之争
2010年引发的另一个争论是，东莞楼市的产品结构是否该及时调整。提出这一观点的业内人士认为，东莞是一座外来人口聚集的制造业名城，大量的中等收入群体有强烈的购房欲望，而他们也是支撑东莞经济发展的中坚人才梯度。针对他们的购买能力，东莞应出台政策，刺激开发商提供更多优质刚需产品，让适用人才定居下来。而对于开发商而言，经过2010年的洗礼，也应该更清醒地认识到，刚需阶层是未来很长一段时间里支撑东莞楼市平稳向上的最大动力。
之前，刚需人群被看成是最不稳定的购买群体，而在今年4月调控政策出台后，不难发现，市场上能够顺利出货的往往是刚需产品。而在9月调控政策再次降临后，对于有能力购买二、三套房的相对富裕阶层而言，银行贷款政策锁紧，让他们逐渐淡出房产品购买主力队伍。
当时，东莞一家房地产市场研究机构负责人直言，如果当地开发商不及时调整产品结构，今后一段时间里，将会遇到较大的销售阻力，甚至被市场淘汰。开发商应迅速开发刚需产品，而后再迅速出货，通过加快开发流程回笼资金保证安全。那种想开发高端产品，缓慢出货套取利润做法将带来很高的风险。
但理论与现实往往背道而驰。今年下半年，东莞楼市中的大户型豪宅项目层出不穷，供应量持续增长。
也许，关于东莞楼市产品该如何定位的争论还将继续上演，在未来很长一段时间里接受来自市场竞争和政策调控的新一轮考验。
后“限购令”时代
珠三角经济发展一体化的脚步在加速，随之而来的同城化概念，加速了邻近地市居住人群的流动，东莞楼市正在成为这一现象的受益者，特别是在“限购令”背景下。
今年9月后，当第二波调控政策还未在东莞消化时，广州、深圳等一线城市纷纷出台“限购令”政策，旨在进一步抑制当地房地产市场过热发展。“限购令”刚出不久，夹在广深之间的东莞就成了各方关注的焦点，因为东莞楼市素有“价格洼地”之称。相对广深动辄一两万每平方米的均价，东莞房价的吸引力不言而喻，加上“限购令”的催化作用，广深客入莞似乎成为大势所趋。
果然，从10月中旬开始，不少广深购房者主动找上了门。11月，位于寮步的菁英时代出现购房热潮，一个上午就团购100多套，而团购的正是深圳来东莞的看房团。深圳业主多看中的是一房一厅，其中也有少量的单身公寓及两房两厅。
随后两个星期，深圳看房团还到厚街丰泰观山碧水、虎门丰泰中海城堡团购了一圈。某代理公司负责人介绍，近一个月来，东莞住宅成交量一直保持着较高水平，其中一个重要原因就是深圳客的贡献。深圳客置业资金不断涌向房价较低的东莞，有力支撑了“9·29”新政后东莞住宅成交量的持续高位运行。尤其是一些总价较低、中心地段、交通方便、周边配套完善、商圈成熟的投资型公寓颇受深圳投资客的青睐。
业内人士分析，后“限购令”时代，随着购买人群的进一步复杂化，东莞楼市必将呈现一番不同的光景。一方面，邻近深圳、广州的镇街房地产市场成交量和成交价格或许仍会大幅提高，并刺激新的品牌开发商入驻。另外，市场大可不必将外来购房团看成是洪水猛兽，关键在于来莞的外地购房者是真正意义上的自住客，还是投资客，如果是自住客居多，没必要大惊小怪。但如果是投资客居多，东莞必须从政府层面拿出相应的政策措施，保证房价不至于过快增长，同时保证本地刚需群体能买到心仪的房产，这也是2010年留给东莞各界需要长期思索的一道考题。
土地交易 开局不利后劲勇猛
2010年第一块商住用地以流拍告终，但该“不利”的开局并没有阻挡一年来土地交易的总体活跃，在一级市场挂牌出让的81宗商住、商业用地中，成功交易的有69宗。
2009年底，国土资源部出台相关政策给土地市场降温，防止高价地向二、三线城市蔓延。受此影响，今年第一季度交易惨淡，在26宗商住、商业出让用地中，就有6宗惨遭流拍命运，占了全年未成交量的一半。
而东莞市也在3月份适时推出了全面落实有关对处置闲置用地，打击圈地囤地行为的相关政策，召开国土资源系统“绩效提升年”活动动员大会，并规定对闲置满一年，不满两年的土地，按照出让土地价款的20%征收土地闲置费，这为后续的土地交易增加了一层“囤地风险”的筹码。
“4·17”对土地市场影响显著。4月份，东莞商住用地再度出现了零成交。5月，正值楼市新政影响的深入期，整体土地供应明显减少，在商住用地方面，虽然也有7块商住用地开始挂牌，但基本上都是被唯一的开发商以底价收入囊中，此外，5月也有一宗位于中堂镇东泊村的商住地块遭遇流拍。
上半年土地交易相对而言仍然处于热身状态，没有预期的争先恐后火爆场面但也没有出现“门可罗雀”的冷冷清清。
进入下半年，“九地连拍”引人关注。9月2日上午10时，位于南城总部基地的9宗商业金融地块和8宗地下停车场正式开拍，土地交易大厅内可谓“高层云集”，难得见到土地交易中心拍卖大厅内座无虚席的场面，共有19家房地产企业对这9宗国有土地使用权和8宗地下空间使用权虎视眈眈，但是整个拍卖过程却不温不火，不到两个小时，9块地各自“名花有主”了。虽然9宗地块都成功拍卖，然而成交价不高，有两宗地块甚至只拍出标底价，平均楼面地价不超过1200元/平方米，比一些镇街的楼面价还要低，这让业内人士颇感意外。
这次拍卖创下了两个首次：一是东莞首次拍卖地下空间，且有点半卖半送的味道；二是东莞首用“连坐式”拍卖方式，即从第二宗拍卖地块开始，在不低于起拍价前提下，将以成交地块中楼面价最高者的80%为基准计算起拍价。
在9月初的九地连拍掀起土地市场的大波之后，迈入10月，一个“地王”再次给东莞市的土地交易带来浪涌，位于寮步镇东升路南侧地块，地块面积约4.3万平方米，被东莞市柏悦房地产开发有限公司以2.84亿元的总价拿下，折合楼面地价为4157元/平方米，该价格创下了寮步镇的历史新高。
虽然，从8月19日开始，东莞市对土地增值税税率进行了调整：预征率调整为普通住房2%,土地（委托国土局代征）5%,其他类型房产3%；核定征收率调整为非房地产企业及个人转让房地产5%,房地产企业销售普通住房不低于5%,销售其他类型房地产不低于6%,以及在9月26日，国土部、住建部联合发出通知，明确企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将被禁止竞买资格，但种种措施、规定却未阻挡各开发商拿地的热情。
回首2010,东莞的商住、商业用地交易市场是开局不顺但后劲十足的一年，特别是位于中堂镇东泊村3251平方米的商住用地，在今年5月份遭流拍后，经过“改装调整”：把原来的起拍价980万元下调到665万元，于12月21日成功出让，使得第四季度出让的土地均能够“对号入座”，给今年的土地交易市场划上了圆满句号。
二手楼市 供需两旺价格上扬
与一手楼类似，二手楼市场中供求两旺、交投活跃，均价呈稳步上扬。
今年伊始，受营业税优惠终止影响，二手房短期购房意愿受到抑制，成交量走低。据合富置业成交数据显示，1月东莞二手住宅成交均价为4837元/平方米，环比降1.5%。
紧接着，二手房市场走进传统淡季，2月份二手房成交下跌七成，但是成交价格依然稳定，未出现明显涨落。据金信联行市场研究部数据显示，2月份二手房成交均价为5642元/平方米，比1月份下降了近200元，但仍略高于2009年5488元/平方米的成交均价。
开春，二手楼市有一波小高潮，随后，“4·17”新政出台后，二手楼市进入调整期。4月的成交量明显萎缩，比新政实施前降了近五成，价格也比之前多了5%-20%的议价空间。据合富置业提供的数据显示，4月份东莞二手住宅成交均价为5015元/平方米，连续第二个月在5000元/平方米以上的水平徘徊，并且往下回调。
在量价齐跌的局面下，有业内人士认为，中介服务机构或又面临“被洗牌”命运，因此许多中介不断加强人员培训、提升服务质量以寻求突围。
在第一轮调控政策的影响下，今年上半年的二手住宅市场可谓是“先扬后抑”。据研究机构提供的数据显示，今年上半年二手住宅成交量环比去年下半年下跌三成，同比去年上半年下降近5%；全市二手住宅成交均价在5000元左右，相比去年同期，价格涨幅12%。而正是由于二手楼市遇冷，有部分房产经纪人或面临重新寻找就业机会的局面，相应的，也有部分中介因为人员流失而在“广纳英才”。
就在量降价稳的情况下走过了上半年，而东莞从9月1日起，二手房交易全面启用《东莞市存量房网上交易系统》，启用网上交易，规范了二手市场的同时也让部分不够资质的房产中介更觉得“稳食艰难”。
传统交投旺季金九银十前夕，8月份整体东莞二手房住宅市场交投气氛出现升温，支撑主力为自住买家，成交环比增幅接近30%。来自合富置业的成交数据显示，8月份整体二手住宅买卖成交均价为5708元/平方米，环比上升一成，住宅平均租金为20.2元/平方米/月，环比微升2%。
就在黄金周即将到来之际，国家又出台“9·29”楼市调控政策，不过这一记猛拳对于东莞二手房市场影响有限。10月份东莞二手房市场整体呈现出量价齐升态势，较7月、8月市场有明显回暖，特别是地段好、资源稀缺型的物业更为抢手。
有业内人士分析，东莞二手楼市自有其规律，虽然或多或少会受到大的宏观调控政策影响，但是，东城、南城等中心城区区位优势，将继续吸引购房者关注。从购买心理来看，买家也希望在楼龄较低的小区里买到质素高一点的房子，而这些房子的价格不会下跌多少，加上东莞轻轨建设的动工、通胀预期等多种因素影响，二手楼市仍处于稳中有升的态势。
