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巴曙松:由现代化进程分析房地产形势

来源:中国经济时报字号:小

  日本房地产在上世纪70年代初和80年代末曾历经两次周期性波动,但由于触发因素与发展阶段、人口结构等的不同,调整的幅度也明显不同。

  首先,虽然20世纪70年代日本经济处于高速增长向稳定增长的过渡时期,增长率也有明显下滑,但仍远远高于其他发达国家,而且到1986年,日本成为仅次于美国的世界第二经济大国。

  其次,尽管20世纪70年代日本的城市化速度开始从高位回落,但城市化进程仍以平衡的增速逐步推进,也正是在这一时期,日本城市化达到拐点。

  从数据上观察,1947年—1965年的近20年间,日本城市化率由33.1%提高到68.1%。进入70年代之后,日本城市化节奏达到高峰后开始以较平稳的速度进一步推进,到1985年时,城市化率已经达到76.7%的历史高点。

  虽然20世纪70年代石油危机的外生冲击所引发的通货膨胀使一部分投资性资金进入市场并助推房价,但由城市化与经济增长所驱动的真实住房需求仍占有相当比重。

  而20世纪70年代后期,城市化率达到高点,同时由于住房需求的大规模释放,因此对住宅的刚性需求开始逐步回落,投资性需求逐步居于主导地位。

  20世纪80年代,日元的升值与日本的金融自由化引发国际资本的大规模流入;同时,日本为了摆脱货币升值对出口竞争力的伤害,开始实施宽松的货币与低利率政策,这进一步使成本低廉的资金进入房地产市场。

  更为重要的是,房价的上涨使房地产的抵押价值增大,银行的放贷规模也不断放大。从数据上看,从1981年到1989年,日本银行对不动产的贷款规模增速平均接近20%,因此,内外流动性一起助推房价,泡沫水平难以维持。

  目前中国的发展阶段与日本上世纪70年代的情形大致可比,仍然较强的消费性需求和相对稳健的家庭资产负债表结构意味着多数地区的房地产市场在调控政策的作用下会发生相应调整,但调整的幅度也会相对温和;而投资色彩浓厚的少数城市可能会出现较为显著的调整。

  首先,虽然中国与日本两个经济体难以进行直接比较,但通过一些经济指标的观察,我们仍然可以大致推断中国当前的城市化水平和人口结构大致相当于日本在20世纪70年代初期时或更早期的水平,房地产市场的消费性需求依然占据主导地位,只是在少数城市房地产的投资品特性才明显上升。

  从经济总量来看,日本在上世纪70年代以前,已经成功超越德国成为世界第二大经济体,2010年,中国也同样取代日本,成为世界第二大经济体;从人均GDP来看,中国在2010年将迫近4000美元,与日本1973年3800美元的水平大致相当;从实际GDP增速来看,中国在过去10年的平均增长率接近10%,这相当于日本在1965年到1975年之间的增速;从产业结构的演进来看,目前中国第一产业的名义GDP占比为10%左右,这跟日本1965年的水平类似;从人口结构看,中日在这个时期也相对较为接近。

  其次,虽然中国当前的经济发展阶段类似于日本上世纪70年代的水平,但中国城市率却仅相当于日本上世纪60年代初期的水平。中国的城市化相对滞后于经济发展,未来一段较长时期,中国城市化进程仍处于快速推进时期。

  再者,中国当前的家庭资产负债结构相对健康,中国家庭的杠杆率保持在较低水平。从资产方估计,中国家庭的房地产资产已经成为家庭财富构成的重要组成部分,据粗略统计,目前中国家庭的房地产资产总量约为股票资产的5倍左右,同时房地产资产仅为资产储蓄的1.5倍左右;从负债方估计,目前中国家庭的抵押贷款存量仅仅为家庭储蓄水平的20%左右。

  同时,中国房地产要重点调整供给结构,抑制房地产的投资品特性,引导地方政府逐步改变过于依赖土地的收入结构。

  首先,中国当前的房地产市场问题,尤其表现为面向中低收入阶层的保障性住房供应不足问题,应采取扩大廉租房与公租房的供给,其中的关键则在于保证土地供应。中国目前的户均住房套数不足0.8,该指标在超过1之前,供给总量不足以及供给调整的低弹性决定了扩大供给应当是政策的关键。

  其次,在多元化投资渠道仍未开通之前,加之流动性过剩与低利率环境所带来的通货膨胀预期,抑制房地产的投资特性,需要推出更为严厉的调控政策措施。

  再次,房地产市场格局存在区域性差异具有一定的合理性,这既取决于房地产的地理属性,也取决于不同区域土地供给条件存在明显差异,更为重要的是,不同区域的经济发展水平与资源聚集能力差距较大。一线核心城市房价高于二线和三线城市是一种客观的市场现象,一线城市和二、三线城市的房价差距也将长期存在。

  与日本相比,中国部分地方政府严重依赖土地的收入结构,使得这些地方政府有强烈的冲动推高地价和房价,因此,应改变地方政府对于土地收入的严重依赖。

  人物简介:巴曙松博士,研究员、经济学博士后,现任国务院发展研究中心金融研究所副所长,副局长。

(责任编辑:羽篪)
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