最近,北京浙江商会副会长陈俊很忙,他连续跑了十几个二、三线城市,寻找适合投资建设产业园区的城市。目前,许多浙江商人抱团开始在廊坊投资建设以服装加工业为主的2万亩产业园区,总投资额达300亿元人民币。
如今,那些曾经游走于各地楼市的浙江民间资本已经不再仅仅满足于单纯的住宅买卖了,开始将目光转向产业园区的投资和建设,向产业园区的规划、开发、管理、销售等整个产业链进军。
靠产业链赚钱
早在2005年,“浙江炒房团”就进入北京、上海等一线城市。据陈俊介绍,当时一批浙江商人组成团体,集合了庞大的资金,整栋地购买北京的商品房,而且由于购买数量多,通常可以打到九五折,甚至九折,甚至还有开发商请他们参观楼盘,造成楼盘销售火爆的景象,给楼盘销售造势。
如今,浙江的民间资本已经不再只是关注住宅,而将注意力转向了产业园区的投资。
浙江的民间资本数量居全国之首,浙商们对商圈的投资机会特别敏感,同时有着比较成熟的运作手法。如今闻名世界的义乌小商品城起初就是由当地的民间资本投资建设的。
陈俊向记者表示:“如今的浙商已经不再单纯地购买一两栋房子,而是将目光转向了产业园区。”在陈俊看来,产业园区是一条产业链,包括土地增值、产业税收,以及后期的物业管理都是增值点,不像纯粹的住宅买卖,一卖了之。
陈俊的另一个头衔是“浙商投资团团长”,他经常到全国各地考察、寻找适合投资的地区和产业,然后根据不同的业态定位,把对某个产业园区项目有兴趣的浙商集中起来,投资相关的项目。目前,许多浙商抱团开始在廊坊投资建设以服装加工业为主的2万亩产业园区,总投资额达300亿元人民币。
陈俊表示,浙江商人对区域商圈和各产业行业都有经验。我们会给地方政府提供完整的规划,整合资源,给当地园区开发企业提供帮助,带动当地产业发展,提升区域价值。
产业园区投资不容易
实际上,几年前在深圳就出现很多民间资金投资工业园区的案例。
深圳汇金投资公司总经理彭锵誉告诉记者:“当时工业地产成本比较低,并且拿地十分容易,当地政府也非常欢迎投资;同时,港台地区不少制造企业纷纷在东莞等地建厂,市场资源非常丰富。”
彭锵誉说,当时广东的民间资本采取自己买地自己建设的方法,大约6至8年能够收回成本,回报率大约在12%-15%。但随着越来越多的人发现这个商机,竞争日益激烈,而且制造企业开始自己买地建厂房,民间资本投资工业园区的热潮因此渐渐消退。
“民间资金将投资选择在二、三线城市的产业园区建设与经济全球化背景下的产业空间转移有关。”彭锵誉认为,“目前沿海产业向内地转移的步伐不断加快,当年在深圳周边城市工业园区投资火热的情况可能会在二、三线城市重演。”
但是,对于民间资本投资工业园区的前景,某位有投资产业园区经验的业内人士则认为:“与投资住宅相比,投资产业园区想要赚钱并不容易。”
上述业内人士表示,如果1亿的总投资额,投资住宅的话,只需要3000万就可以启动,而产业园区则需要1.3亿才能启动。因为产业园区的不确定因素很多,它不像住宅那样可以简单地一卖了之,变现能力差,如果租售情况不理想,就必须不断地投入资金,对资金要求很高,占有资金也非常多。
该人士表示,实际上,各地民间资本投资的喜好各不相同,浙江民间资本的投资方向非常广泛,在煤矿、制造业、房地产业都可以看到他们的身影。但是,产业园区的投资毕竟不同于住宅,应十分谨慎。
看好二、三线城市住宅
在将注意力投向产业园区的同时,浙江商人将对住宅的投资由一线城市转向了二、三线城市。
陈俊表示,北京、上海等一线城市房价升值的空间已经比较小了,高房价加大了投入的成本,民间资本已经不能像房价还是七八千的时候买房了,而且房贷的收紧也使投资的杠杆效应大大减弱。因此他们已经将目光转向了房价相对较低的二、三线城市。
陈俊认为,唐山、石家庄这类GDP比较高、消费能力比较强的中等城市是优先考虑的对象,这类城市中,介于中、高档之间的住宅是主要关注对象。
苏州新沧浪集团董事长史建华向记者表示:“目前确实有不少投资客将目光转向了二、三线城市,他们以发达城市为核心向周边由近及远寻找有投资价值的城市和项目,但是这种现象并没有形成一股潮流。”
史建华说,事实上,不少地方政府也吸取了今年海南房价暴涨的教训,不希望将自己的城市变成一座房价很高,但居住比例却很低的空城。目前地方政府更看重的是城市综合体的发展,并不希望民间资本将当地的房价炒上来。
此外,并不是所有投资客都看好二、三线城市的投资价值。某房地产投资客向记者表示:“贷款、限购等政策使投资成本非常高,而且二、三线城市的上涨空间却是个未知数,不像大城市那样容易把握。”
