青岛西部老城投资趋热 改造成主因

　　“十一”黄金周前后，地处市北区的天幕城迎来了两个新商家，一个是温乐都皮革城，一个是东方好莱坞量贩式KTV旗舰店，前者把海宁、招远等地已经成规模的皮草批发零售模式引进青岛，让市民实现家门口消费，营业面积达20000平方米；后者则拥有70多间包厢，堪称岛城当前规模最大的KTV，并且增添了音乐轮滑大厅等项目。

　　这两家企业本身的商业业态形式并没有什么奇特之处，走得都是规模制胜、创新经营的道路，但它们都有一个共同点，就是都需要庞大的客流量来填充。而缺乏庞大客流恰恰是近年来大型商家不敢落户西部老城区的重要原因，因为受消费能力、交通不畅等因素影响，传统商贸业投资近年来主要集中在东部，即使是已经进入竞争白热化的东部商圈、台东商圈，每年依然有大量的新商家进入。

　　相关业内人士认为，当前这次投资趋向的变化很大程度得益于海底隧道、快速路三期等重点交通项目对西部的影响，随着西部地区近年来旧城改造造成的居民消费结构优化，尤其在东部商业相对饱和的情况下，岛城企业商业投资回流到西部老城区就不难理解了。

西部老城投资趋热

　　8月初，市南区中山路78号改建工程建筑方案进行批前公示，根据市南区先前发布的信息显示，中山路78号改造项目是该区中山路未来两年要实施的八个大项目之一，其要改造成营业面积达6000平方米的电子设备城。而与其他建设项目由单位投资建设不同，政府部门发布的通告显示，中山路78号是由个人投资建设，投资人名字为林峰，系现任青岛温州商会执行会长兼秘书长。由于温州商人近年来在全国各地投资尤其在地产投资方面的敏锐视角，这一事件也让市民对以中山路为代表的西部老城区复兴之路平添了许多的期待。

　　而实际上，西部老城区的复兴之路并非仅仅维系在中山路这条街上，今年5月，地处新疆路4号的青岛加洲国际广场终于正式敲定了下家，青岛中联建业股份有限公司通过竞拍摘牌的方式成为收购主体。中联建业此前已按规定向市国资委缴纳了1亿元的摘牌保证金。目前，整个烂尾楼的改造还处于初级设计阶段，未来将以住宅为主，还将纳入SOHO的概念。新疆路4号的青岛加洲国际广场此前已经闲置十几年，因为债务因素和整个区域发展方面的原因，一直没有人愿意接手，而“双子星”开始盘活之路已经被视为小港区域复活的浓重一笔。随着国际邮轮码头等项目在小港湾地区的推进，整个区域的商业前景不容忽视。

　　相对于两家本土企业对西部老城区投资的看重，西部老城区也同样引起了外地投资者的关注，除了多年前就开始在小港湾进行布局的和记黄埔，早在今年3月份，市北区政府与深圳华强集团签订青岛华强广场项目合作协议，深圳华强集团将在辽宁路北端建设一处集文化创意、科技研发、数字智能娱乐、现代商业及星级酒店于一体的多维空间城市综合体。整个项目总投资达100亿元，今年年底将开工建设。

交通和改造成主因

　　“我们选择到这里开旗舰店主要是因为目前青岛西部老城区还没有我们这么大规模的量贩式KTV，随着一些交通方面的改善，这边的消费也应该更有起色。 ”青岛东方好莱坞餐饮娱乐有限公式总经理邢述江的想法更有普遍意义。

　　据了解，随着快速路三期工程的加快建设和海底隧道明年建成通车日子的临近，在不远的将来，有望在西部地区架起了一个新的交通网，一方面，北部的客流可以通过环湾大道直接进入老城区，城阳、胶州的客流也可以一并直接进入，另一方，开发区和胶南的客流更是可以通过海底隧道和老城区实现高效的贯通，昔日的西部交通“死胡同”变成了一个四通八达的中心地段，这成为西部老城区能够引起众多商家共识的原因。

　　当然也有商家负责人指出，在这一过程中，火车站这个稳定的客流资源更值得商家去重视，随着交通大提速的完成，火车站的客流量一直保持高位增长，而且青岛的火车站乘客中，观光客又占据很高的比例，游客的消费能力和欲望都相对旺盛。

　　在这种背景下，火车站以及海底隧道这两大客流来源集于一身的青岛西部老城区将获得更多的商业投资机会。为此，那些商家重新投资西部老城区就不难理解了。

　　此外，另外一个因素也不得不引起我们的注意，就是西部人口结构的变化。近年来，小港湾、云南路、快速路两侧都进行了大规模的拆迁改造，这在给城市创造良好环境的同时，人口的结构也在悄然发生着变化，更多的具有消费欲望的中青年市民选择在西部居住，这让商家对西部地区本身的商业环境青睐有加。此前，青岛本土零售业老大利群集团就在这里实现了战略布局。

　　相关专家指出，假如说前一次西部价值的提升是源于云南路和小港湾大规模拆迁造成的区域环境大提升的话，那么本次西部价值的提升很大程度依赖于交通大项目的竣工，后者对商业投资的影响更大、更长远。

商业底蕴依旧完整

　　记者通过对中山路、辽宁路、即墨路等商圈以及西镇等大型居民区的调查采访发现，虽然近年来西部老城区的商业相对萧条，但整体的商业底蕴依旧存在。以中山路为例，高端百货业的代表百盛依旧在这里坚守，并且通过自己的定位赢得了相对固定的顾客，这成为它能够坚守住的原因。

　　同时，相对于当年百丽等品牌店铺的退出，一些需要靠时间和精力维系下来的青岛本土小店都没有放弃中山路，以高密路、河南路为例，外贸服装、图书、美容用品、零售等众多的特色小店都选择了坚守，而这些多数经营超过十年的小店既是衡量一个商业街人文氛围的重要标准，也往往是一个商业街最坚实的拥护者。

　　更何况，以中山路为例，已经出现了局部复兴的局面，以劈柴院为代表的成功升级区域已经让中山路北段基本恢复了以往的人气。在过去的几年时间里，苏宁、星程等全国连锁企业都在中山路周边实现了自己的布局。

　　而辽宁路以电子信息业积累起来的大量客流已经成为西部地区复兴的另类代表，目前市北区正在对西部的商业资源进行精耕细作，目前修建的地景大道将把辽宁路和即墨路两大商圈实现地下商业走廊的链接，可以把客流疏导到即墨路。

　　“我们现在最大的工作压力，就是客流量太大造成的城市管理。 ”此前科技街管委相关负责人曾经向记者抱怨，而从未来来看，随着西部其他类型商业资源的复苏，科技街将更好地发挥客流集散地的作用，通过自己来带动周边的发展。

　　记者在采访中还发现，虽然西部老城区商业经历了近十年的低迷，这里面有城市发展重心转移的问题，也有老城区自身发展的问题，但一个不可忽略的事实，就是西部老城区的诸如教育、医疗等资源优势一直没有改变，这导致一旦西部环境发生提升，其自身吸引力将继续加强。（作者：门国锋）