到银行问一下哪种理财产品收益最高，一定是与房地产有关的理财产品，比如地产项目的集合资金信托计划，或地产项目股权投资基金（PE），其年化收益率可以达到一年期定期存款利率的三四倍，甚至七八倍，但银行理财人员还会说一句让你马上心灰意冷的话：“投资起点300万元。”在房企依靠银行贷款、股市融资越来越困难的今天，借道信托、PE成为其融资主渠道，由于这类理财产品投资门槛动辄上百万元或数百万元，房地产因此贴上了“富人理财”的标签。
“涉房”理财仅面向富人
昨天，记者走访我市银行营业网点时了解到，今年初最受投资者欢迎的信贷类理财产品已经全线退出，以5万元为投资起点的仅有票据类短期理财产品，收益远低于此前的信贷类产品。多家银行理财经理告诉记者，目前由银行作为代收付、代托管的信托产品收益远高于此前的信贷类产品，但由于信托产品自身的特点，投资起点为100万元甚至更高，这类产品募集资金主要用于房地产项目，因为投资门槛较高，不在营业大厅摆放宣传材料，只向私人银行客户等高端客户推荐。
记者在招商银行经七路支行了解到，目前该行正在发售两款房地产集合资金信托计划，其中一款为“合生世界村项目”，投资起点为300万元，预期年化收益率为6.2%，如果投资额度更高，预期年化收益率为6.5%；另一款为“中信·中信城特定资产收益权受让集合资金信托计划”，投资起点也是300万元，期限为两年，预期年化收益率为7.5%。
在中信银行经七路支行，记者了解到该行正在发行一款投资起点为500万元的“涉房”理财产品——— 世纪天锐房地产股权投资基金，这款产品的投资期限至少是两年半，预期年化收益率为15%-20%。这款产品的说明中提示：“以债权/优先股权的投资形式定向投资于国内一、二线及部分三线城市房地产项目，基金管理人每半年提供至少2-4个备选投资项目。”
记者注意到，房地产信托或PE项目并非保本产品，对于其风险状况，各家银行的说法不一。一家国有银行的贵宾理财专业人士向记者透露：“对于百万元级以上的贵宾客户来说，今年我们主要推荐房地产信托或PE项目，这类产品虽说不是银行直接发行的，但都是信托公司或基金管理公司精选的优质项目，信托公司也要维护自己的信誉，贵宾客户的资金还是相当安全的，我们银行代售的这类产品年化收益率都在8%以上，普通客户就无权享受了。”
深圳发展银行济南分行相关负责人称：“我们近期也代售过两款房地产信托理财产品，银行不向客户做任何承诺，房地产调控还在继续，房企的前景难料。”
房企融资成本不断加大
上月，监管层下发《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》，其中规定“银信合作业务产生的表外资产要转为表内资产”，业内人士称，这项规定基本上是叫停了传统意义上的信贷理财产品。原来不能通过正常渠道获取银行贷款的房地产企业，只要银行、信托公司合作发行信贷计划，就可以解决融资问题，银信合作以银行为主，融资成本较低，信贷理财产品投资起点一般为5万元，年化收益率为4%左右。银信合作叫停后，政策面仍然允许信托公司单独发行房地产信托计划，房企转而求助于信托公司，融资成本至少翻了一番。一家信托公司负责人透露，目前信托公司不管开出多高的条件，地产企业都会答应。
在已经公布2010年半年报的房地产上市公司中，近50家公司上半年经营活动现金流为负。缺钱，是当前房企普遍面临的问题。商业银行对房企的开发贷款已明显收紧。央行货币政策报告中指出，二季度房地产贷款增速明显回落。随着各项调控政策的落实，房地产各项贷款指标增速自5月份以来出现明显回落。6月末，主要金融机构房地产贷款余额为8.71万亿元，同比增长40.2%，增速比上年末高2.1个百分点，但比上季度末低4.1个百分点。而这种收紧趋势在三季度仍在继续。
“银行对房地产信贷关上了大门，地产企业从二级市场融资也迟迟得不到证监会批复，但由于房地产行业在国民经济中的重要地位，房企融资的大门并没有被彻底关上，现在地产企业都把希望寄托在信托、 PE上。”我市资深证券分析师李鹏认为，也仅有一些大型房企的优质项目可以得到信托公司、私募股权投资基金的青睐，中小房企资金压力会越来越多，如果地产调控进一步收紧，部分房企将迎来真正的冬天。
在对于银行高端客户的采访中，多位人士向记者表示，由于下一步房地产政策走向不好判断，而且不了解信托计划所投资的房地产项目，在投资“涉房”理财产品时会慎之又慎。（记者王颖军）
