青岛楼市是大鳄的避风港还是金矿？2007年进驻青岛的万达，其城市综合体项目已成为青岛中央商务区的地标。
翻看最近岛城的媒体，一则地产广告很惹人注目，全国地产排名第十的华润置业宣布携100多亿资产高调进驻青岛。在楼市房价走势成谜，成交萎缩的今天，华润从一线城市大举进驻青岛意味着什么？是看好青岛二线城市的抗跌力，还是岛城仍有巨大利润值得挖掘？
华润携百亿高调入青岛
近日在楼市冷清时节，华润地产的整版形象广告在报纸上显得特别惹眼。作为进驻山东的第一站，华润做了很多功课。2009年底以67亿的大手笔拿下青岛市区钻石地段，经过半年多的周密筹划，才宣布正式进驻青岛。
23日，华润置地山东地区品牌总监马贇告诉记者，选择这样一个时机进入青岛，是因为看好青岛市场巨大上升空间。
看好青岛市场的不光是华润，中国房地产测评中心公布2009年中国房地产开发企业500强报告中，排名前十的开发商，目前已有6个进驻青岛。
2006年万科率先进入青岛，直到2008年才在四方拿到项目，开始青岛市区的造城计划。2007年中海大手笔的拿下山东路地王，赶上金融危机，迟迟未动工，2009年市南区中海1号正式露脸，中海也找到了自己的底气。2007年万达进驻青岛，万达39克拉项目首次教会青岛人什么是综合体。2008年保利带着百合花园进驻青岛。2009年又一大鳄世茂，高调拿下奥帆基地旁的钻石地块，要盖青岛新地标，项目去年刚刚启动。
此外，在2009年房企排名前20名中，龙湖、绿城、远洋等企业也大手笔进驻青岛。任志强也带着他的华远地产来了。青岛房地产正在进入巨头时代。
大鳄四年攻下市区楼市 本土开发企业被边缘化
在万科2006年进驻青岛后，越来越多的巨头发现了青岛这一新的掘金地。历经四年时间，大鳄逐渐成为青岛市区开发项目的主流，而昔日曾独霸青岛楼市的本土开发企业却被边缘化。
根据青岛房地产协会统计的数据，2006年青岛住宅销售前五名还都被本土企业掌握着，市区项目也都是青岛本土企业开发。2009年，这一数据就发生了巨大变化。万达、万科、上实等外来巨头，已经越来越显出强大后劲。
青岛楼市分析人士表示，2009年从拿地来看，大鳄后劲十足，而本土很多企业已经好久没有项目可拿。据了解，2009年1月-11月，外来的房产巨头万科、万达、中海、保利、绿城等拿下了足够四五年开发的土地储备。而本土老牌开发企业华通、青啤、海尔、海信则表现低调，很少拿地，就算拿地也是拼出全力拿到市郊的小幅地块。
青岛本土小开发企业最近值得一提的就是麦迪绅的回归，2009年底拼命抢下了浮山后的地王，荣耀回归。对于未来前景，首席运营官江智勇告诉记者，大开发商拥有诸多优势，对中小房企来说精耕细作，也依然有自己的生存空间。
不少本土的中小开发企业，已经开始将眼光瞄向了胶州湾北部广阔的区域。如果说拥湾发展是青岛政府的一个伟大规划，而精明的商人已早早嗅到利润的味道，将触角伸向了青岛的市郊。青岛安泰信是最早进驻胶州房地产市场的企业，市场部张总监告诉记者，早进入最大的好处是掌握了在四线城市开发房地产的经验，占得了市场先机。
大开发商房子盖得好 青岛房价也越来越贵
青岛房地产市场正在进行着一场没有硝烟的战争，大鳄不断攻城略地，中小开发企业不断退守，而这给市民带来的则是喜忧参半。一是大开发商带来了精品住宅，房子越盖越好，但另一方面青岛的房价也节节攀高。
在绿城到来之前，青岛的住宅小区还多是开放式的。而之后，越来越多大鳄将园林概念带给了青岛楼市。在2000年左右开发建设的住宅示范区浮山后，都是多层的没有围栏的小区。而在2007年建设的城建竹韵山色，已经像模像样地打造起水景住宅。万达则把综合体的概念用一个万达39克拉进行了实地教学。
江智勇也对记者表示，一些大项目的开发也只有大开发商才能做得起来，青岛本土企业没有足够的资金和经验操作。华润地产品牌总监马贇告诉记者，“像华润中心项目，不光考验的是资金，还有开发能力，很多人即使拿到了地也很难开发，而华润将投资百亿，打造一个高端的青岛‘万象城’”。
住宅品质上来了，青岛的房价也跟着上来了，在万科进驻城阳以前，这里的房价不过2000多元，而如今万科魅力之城房价已到了8000多元/平方米，带动周边房价一路攀高。万达39克拉开盘前周边房价不过6000多元，而如今房价已达13000元/平方米。房价上涨除了有经济发展因素造成，大鳄的“示范带动”作用也毋庸置疑。
