在全球金融危机期间，中国政府放宽了2007年和2008年执行的旨在抑制房地产投机行为的政策。随着全国范围内住宅价格上升，当年的很多政策又重新登场，只是这次中央政府动了真格。
2010年2月以来中国政府发布了一系列规定以控制住宅市场的供需状况，而4月初发布的政府新令的力度更大：在政策公布的几周内，21个主要城市(包括四个一级大城市北京、深圳、广州和上海)的房屋交易量大幅下降。
作为专注于房地产的专业投资(boutique investment)机构，汉威资本管理有限公司(Harvest Capital Partners)在中国房地产市场上表现活跃。汉威预计住宅市场的这一趋势将短期或者中期延续。同时，你也许要问中国的资产市场的下一个热点是什么，你该在哪里投资。我们相信最大的市场机会不在住宅地产，而在零售业地产。
西方风格的零售中心成为中国房地产业的下一个投资热点
现在，让我们先从房地产市场抽身，审视一下全局。中国经济在近期全球金融危机中反弹良好，2009年的GDP增长强劲，达到8.7%的增长率。2010年的第一季度，中国的GDP增长率更是令人印象深刻，达到了11.9%。
这一切和中国在上个十年的高速增长一脉相承。但是，与过去不同的是经济增长的推动力。
在上个十年里，中国经济严重依赖出口;现在则逐步将重心偏向城镇化进程和可支配收入增长拉动的国内消费。预计到2020年，中国的城镇人口将增至7亿5,000万人。一些中国国内的分析家相信，增长中的城镇居民收入将继续担任零售销量的主要推动力。根据中国国家统计局的数据，在2010年一季度，中国城镇居民可支配收入上升了7.5%，人均可支配收入达到5,308元(778美元)。
当中国逐步减轻对出口和政府支出的依赖时，中央政府认为国内消费将成为经济增长的最重要因素。目前，中国的消费只占GDP的36%，远远落后于美国的71%和英国的67%，在未来十年中的增长空间巨大。到2020年，中国将成为世界上的第三大消费国，仅次于美国和日本。
随着可支配收入的增长，中国消费者开始寻求更高的生活水准。不只在北京这样的一级城市，就是在武汉这样的二级甚至三级城市中，消费者们也显示了对于产品更可靠和更优质的国际品牌的强烈欲望。随这种欲望而生的是对于便利性和舒适购物环境的需求。结果便导致零售业的发展从传统的菜市场和独立商店向高级零售中心转移。中国快速增长的新出厂汽车需求(去年达到了令人震惊的98%的增长率)，以及城市交通体系的改善(超过20个城市正在建设地铁)，则进一步促进了西方风格的购物中心的增加。
上述趋势正在协同改变中国的零售地产生态，并将导致西方风格的零售中心成为中国房地产业的下一个投资热点。
中国的住宅地产市场(尤其是高端住宅市场)长期以来一直受到投资者的青睐，而去年则出现了供需不平衡现象，起因首先是国外资本的涌入，续之以中国国内流动性过剩。其结果便是中国各地的房价上扬。
中国政府担心上升的房价会让普通百姓买不起房子，于是通过旨在控制流动性和增加供给的政策介入市场。最近国务院颁布的新一轮政策包括针对房产购买人的信贷紧缩，并通过罚款和暂时取消房地产交易资格来惩罚那些囤地的房地产开发商。
尽管这些政策在中国房地产政策框架中不算新招数，但其执行力度和决心出乎中国房地产市场大鳄的意料之外。政府也已经对78家国有企业发出指令，限制其在中国投资或开发房地产。从政策角度来说，这是首要之举。
考虑到政府的强硬新举措，海外投资者在中国房地产市场的机会已经非常有限。显然，在国外对中国的房地产市场进行被动投资(passive investing)日子已经一去不返了。
另一方面，中国的零售地产领域具备收益增长的大量空间。根据我们的观察，这个领域的成功关键是和有零售开发经验的公司合作，这些公司能拿地、参与建设、租赁和物业管理。如果你能找到具备上述能力的合作公司以及能为你减轻风险的资产管理经理，那么一切都会好很多。
Ophelia Chan是位于香港的汉威资本管理有限公司的财务总监。
